第一章、项目基本情况

项目名称：沈阳市于洪区职业教育中心物业服务

采购类别：服务类

采购方式：竞争性磋商

评审办法：综合评分法

预算金额：790,000.00元

最高限价：不超过预算金额

合同履行期限：本项目合同期限一年。

本项目（不）接受联合体。

第二章、供应商的资格要求

1.满足《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规定；

2.落实政府采购政策需满足的资格要求：属于专门面向中小企业采购的项目

3.本项目的特定资格要求：无

第三章、服务需求

第一章、项目基本情况

项目名称：沈阳市于洪区职业教育中心物业服务

采购类别：服务类

采购方式：竞争性磋商

评审办法：综合评分法

预算金额：790,000.00元

最高限价：不超过预算金额

合同履行期限：本项目合同期限一年。

本项目（不）接受联合体。

第二章、供应商的资格要求

1.满足《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规定；

2.落实政府采购政策需满足的资格要求：属于专门面向中小企业采购的项目

3.本项目的特定资格要求：无

第三章、服务需求

【一】履约期限

合同履行期限：本项目合同期限一年。

【二】履约地点：沈阳市于洪区职业教育中心主校区和综合高中部（170校区）

【三】付款方式：验收合格后，每月支付相应价款。

【四】报价要求

（一）本项目预算金额(一年服务费)为：790,000.00元，供应商报价超过预算金额的视为无效响应文件，供应商须整数位报价。

（二）供应商的投标报价为含税价（以人民币为结算单位），包括员工工资及社保统筹（养老、失业、工伤险、医疗含大额、生育）；工会经费；服装费；保洁耗材费；绿化及维修工具费；税金等所有费用。

（三）供应商所报价格中，社保统筹按政府最新缴费基数要求为员工缴纳；员工工资标准不低于沈阳市政府规定的最低工资标准；其他有关取费项目应符合国家有关规定,如有缺项取费、零报价取费或不能满足上述要求，则该响应文件按无效响应处理。

【五】项目基本情况

沈阳市于洪区职业教育中心拥有两个校区，分别为主校区和综合高中部（170校区），服务包含园林绿化、保洁、宿管以及水、电、暖气等日常维修

【六】物业委托管理事项及服务要求

（一）物业综合管理职责

（1）遵守校方的规章制度和保密规定，维护校方的合法权益和形象，不得借校方的名义做虚假和不实宣传。

（2）根据合同规定或校方指示全面完成委托管理事项；不得将委托管理事项转给第三人，对需由其他专业公司承担的事项，必须经校方同意后方可转委托。

******学校管理职能部门的密切联系，遇有重大事项要及时报告和反馈信息，充分尊重校方的意见，接受校方的建议、监督和指导。

（4）设立专人负责投诉、报修受理事务，设立服务、投诉专线电话，认真记录电话内容和处理情况，及时处理投诉问题，响应文件必须建立信息反馈制度。

（5）严格审核录用本物业项目的劳务人员，保证特殊******学校协商，并将新进人员的情况书面向采购单位通报，同意后实施。

******学校工作的物业人员。

（7）建立本物业项目的物业人员考勤制度及岗前和在岗培训制度，对本物业项目的劳务人员工作质量、效率进行动态管理和监督。

（二）物业服务总体要求

******学校主校区和综合高中部（170校区）物业日常管理。要求年龄55周岁以下，男女不限，身体健康，五官端正，责任心强。

（1）管理规范有序，服务周到热情，从业人员能熟练掌握项目的基本情况。

（2）保洁人员做到环境卫生洁净，清扫及时，门窗地面整洁。

（3）工程运维人员能做到设备良好养护运行，工作符合标准，及时完成日常小修杂修工作。

（4）劳保用品齐全，选用正规品牌。

（5）校内所有零杂活工作需要在校相关部门的领导下，按时按工按质完成。

（6）制定各系统设备的保养维修计划，并严格执行。中期计划对设施设备以维护为主；长期计划中应包括对设备的重置更新。

（7）合理使用能源，采取一切可能的节能措施，努力将本物业的能耗降到最低点，优化生态环境。

（三）设施设备维修维护

人员配备：2人，负责主校区和综合高中部（170校区）设施设备维护。其中维修电工1人，要求年龄45周岁以下，男性；水暖维修1人，要求45周岁以下，男性。

1.建筑结构管理

（1）对建筑物及相关设施、设备进行检查与维护，发现损坏及时上报并协助总务处予以修补完善；维护建筑物及相关设施、设备的风格和结构安全。

（2）房屋管理养护范围：房屋承重结构部位(包括基础、梁、柱、板、屋顶等)，房屋的抗震结构部位(包括构造柱、梁、墙等)，房屋的内、外墙面、围墙、楼梯间、走廊通道、设备机房、门厅、门窗、屋面和地下室等。

（3）响应文件必须建立公共设施管理养护制度和计划，坚持日常检查和定期检査相结合、计划性维护保养和及时维修相结合。

（4）严格执行建设部颁布的房屋修缮管理标准，保证施工质量。

******学校办公的前提下开展维修养护工作，并确保人员和财产安全。

（6）确保房屋及公共设施维修养护实施过程中使用材料符合环保要求。

2.设施设备管理

（1）低压配电系统、照明系统、给排水系统等日常维护由中标人负责。

（2）专业保养工作必须由有资质人员进行，保证各个系统设备的正常开通和运行。做好日常巡检、测试、记录和维护。中标人负责协助采购及监督设备维护中标人实施维护保养标准。

（3）电工需熟悉校园内供电、照明等系统（包括各功能室、实训室）的容量及供电线路的进出线走向。熟悉校园内电器设备的设置及运行使用情况等。熟悉校园内地理位置，了解供电所属变电所、站的名称及联系办法。

******学校制定的运行、维修、保养制度，做到巡视检查及时细致，发现问题处理及时，做到小修不过夜，抢修及时。

（5）做好电器设备的清洁工作，严格遵守电器设备操作规程，杜绝违章操作。定期对校园内的电气设备及照明系统进行检修检查。

（6）发生事故时，应及时报告有关部门，并主动同供电部门联系，及时切断电源，迅速查明事故原因，并采取应急措施，防止事故扩大。同时全力组织抢修待恢复正常后，方可离开工作现场 。

（7）维修、抢修工作结束后，应主动清理工作现场的杂物，然后及时通知保洁人员进行细致清理，保持良好的工作环境。

（8）坚守岗位，按时上、下班，认真交接班，做好值班记录，保管好图纸资料、工具等。

（9）及时提出配件更换申请，配件到货后按甲方领用程序领取。

（10）制定各类紧急情况或各专业突发事件的应急预案，要求具有可操作性，出现突发事故，严格按照预案执行。

（11）制定供配电系统管理养护制度和计划，定期对供配电系统范围内的电气设备包括高、低压配电柜、公共照明系统等进行检查、检测和维护，建立各项设备档案，确保供配电系统24小时正常、安全运行；

（12）制定切实可行节电管理制度，有明显节能成果；

（13）完成校方交办的一切临时性工作。

3.给排水系统管理

（1）给排水系统由中标人负责维修与养护。

（2）熟悉校园内自来水管网、暖气管网、下水管网的走向，了解进水阀门，计量表的具体位置及数量，及各种管网的管径阀门的规格尺寸，并可正常操作。

（3）制定并严格落实供水、用水管理制度和给排水系统设备维修保养制度，加强对给排水系统范围内的设备设施包括管网、水泵、水箱、水池、化粪池、水井、阀门等的日常检査、保养、维修、清洁和清通工作，确保给排水系统24小时正常、安全运行。

******学校制定的运行、维修、保养制度，做到及时检查，发现问题时处理，达到小修不过夜，抢修及时。

（5）做好设备的清洁工作，杜绝跑、冒、滴、漏现象发生，做到运行设备安全稳定运行，备用设备随时可投入运行。

（6）发生停水、跑水或其他事故时迅速查明原因，并采取措施，组织维修。若无法维修应及时上报，并积极协助，待维修结束恢复正常后，方可离开工作现场。

（7）供暖期前，应协助供暖公司进行检修，为做好来年的供暖工作提前做好准备。供暖期间，要坚守工作岗位，认真巡视检查，发现问题及时处理，并做好记录，如发生事故时，要全力以赴组织抢修，待恢复正常后方可离开现场。

（8）坚守岗位，按时上下班，认真交接班，做好各类记录，保管好资料和工具。

（9）做好下水管道维护，疏通，雨水下流管的维修及疏通工作。

（10）维修抢修工作结束后，应主动清理工作现场的杂物，然后及时通知保洁人员进行细致清理，保持良好的工作环境。

（11）完成校方交办的一切临时性工作。

4.杂修工作管理

******办公室桌椅的维护维修技能。

（2）每天对公共区域进行巡视检查，掌握维修设备设施、办公用品的现况。若发现问题及时进行维护维修。

（3）按照维修保养计划，坚持对维修设备设施、办公用品实行日检、周检等例行性检查。

（4）对维修设备设施、办公用品及土建装饰物品使用情况，巡查情况和维修等做好相应记录，并归档管理。

（5）积极修缮各种设备设施，办公用品及土建装饰物品，若无法维修应及时上报，并积极协助，待维修结束恢复正常后，方可离开工作现场。

（6）及时处理完成业主报修工作，并做好报修记录。

（7）完成校方交办的一切临时性工作。

（四）保洁绿化服务

人员配备：5人，负责主校区保洁绿化工作。其中保洁班长1人，要求年龄40周岁以下，女性；保洁及绿化人员4人，要求50周岁以下，性别不限。

1.室外保洁工作

（1）校园内所有绿化带、道路、广场、停车场、篮球场、自行车棚等处达到“七净七无”的标准。“七净”即：场地净、路面净、路边石净、墙根净、树根净、绿化带净、污水井口净。“七无”即：无杂物（无砖瓦石块、果皮、烟头、碎纸、白色垃圾）、无卫生死角、无树挂、无乱堆乱放、路面无浮土、无广告小张贴、无杂草。

（2）各类指路标牌及路灯杆上无广告、无乱画、小粘贴、海报等张贴物，定期进行擦拭。

（3）每天对室外垃圾桶及垃圾房及时进行垃圾收集、装袋（箱内垃圾不得超过三分之二）；每周对垃圾筒、垃圾房内外水洗两次，投药消毒两次；垃圾实行袋装化，清运要日产日洁，不积存，由垃圾密封车运到沈阳市指定的垃圾处理场。

（4）室外保洁人员每天对院内要“两扫一保”即：早扫、午扫、全日保洁，毎隔半小时巡回清扫保洁一次，保持全天经常巡视。

（5）室外体育场地（篮球场）保持干净、整洁，无垃圾杂物。

******学校组织的各种大型活动结束及时将场地清扫干净。

******学校举行各种大型活动、会议、接待检查、参观及临时性任务时，必须提前做好相关场所、场地的保洁工作。

（8）完成校方交办的一切临时性工作。

2.室内保洁工作

（1）室内保洁范围包括整个办公楼及宿舍的大堂、通道、公共地方、会议室、微机室，钢琴室等功能室，卫生间，办公区内部广场、道路等。

（2）房屋立面、公共楼梯整洁，无堆放杂物现象。

（3）按工作程序对范围内的场所进行清扫保洁，严格按照工作标准，做到全天候、全方位保洁，特别是卫生间要做到定人定点定时管理、巡查、监督。

（4）负责垃圾的收集、清运，做到日产日清。

（5）污水排放通畅，定期清理化粪池、垃圾箱。

（6）卫生间保洁工作要达到“八净八无”的标准。“八净”即：墙砖净、地砖净、便池净、尿斗净、门窗玻璃净、窗台净、洗手盆净、整容镜净。“八无”即：四壁无尘、无污渍、玻璃无水渍、地面无杂物、无痰迹、手纸篓纸无落地、便池无便迹、室内无异味。

其中：

l 地面、便池每节课拖擦一次，每天早上水洗；

l 门窗玻璃内侧每天擦拭；

l 墙砖每周擦拭两次，保持光洁；

l 每个蹲位摆放一个纸篓；

l 定期消毒、每天喷洒空气清新剂；

l 尿斗须连续投放香球，不得间断。

l 洗手盆、拖布盆保持光洁，无污渍。

（7）楼内卫生保洁工作及要求：

其中：

l 每天早上对公共地面、门外台阶湿拖、油拖，日常随时拖擦；

l 每天早上对步行楼梯、扶手进行湿拖、干拖，擦拭，日常随时拖抹；

l 每天对服务范围内的门、窗及玻璃进行擦拭，保持光洁；

l 每天对各种摆设、指示牌、电源开关等进行擦拭；

l 每天对柱身、1.5米以下墙面进行擦拭。

（8）大、小会议室每天进行擦拭，地面湿拖，保持清洁。

******学校举行各种大型活动、会议、接待检查、参观及临时性任务时，必须提前做好相关会议室、报告厅的保洁工作。

（10）完成校方交办的一切临时性工作。

3.绿化相关工作

（1）主要工作包括修剪、除草、抹芽、病虫害防治、浇水、对楼内花卉养护、入冬前校园落叶杂草的清理及保温工作。

（2）树冠完整，树形整齐美观，分枝点合适，主侧枝分布均匀、数量适宜，内膛不乱、通风透光，树基牢固，树体无倾斜现象，修剪科学合理。

（3）所有需要养护的植被应保证其成活率99%以上，且植被生长正常、无枯枝，草坪杂草率应<2.5%，草坪高度应<20cm。

（4）根据植被长势按时浇水、剪草、除杂草、病虫害防治，且接受校方提出的植被生长要求；病虫害观察仔细、全面，控制及时有效，用药科学，方法得当，无药害发生。

其中：

l 绿化带内杂草每半月清除一次，保证无明显的杂草；

l 对新栽绿地，早晚各浇水一次，待成活后可酌情减少浇水次数；

l 施肥、杀虫、修剪：每星期至少检查一遍，如有病虫害及时进行消杀；

l 保持绿化植物的整齐、美观，对过冬植物保存好,保证成活率；

l 对校园内所有植物、花草树木种类、数量及成活率进行统计、及时更新，并报送存档。

（五）宿舍管理服务

人员配备：

（1）主校区6人。其中:宿管主管1人，要求年龄45周岁以下，女性，身体健康，五官端正，有责任心；宿管员5人，女性1名，50周岁以下，男性4名，60周岁以下，身体健康，五官端正，有相关管理经验。

（2）综合高中部（170校区），宿管兼保洁人员4人，要求女性2名，50周岁以下，男性2名，60周岁以下，身体健康，五官端正，有相关管理经验。

相关工作：

******学校交待的关于宿舍的各项工作，维护宿舍的正常秩序，贯彻落实各项规章制度，创造良好的生活与休息环境。

（1）值班时要坚守岗位，精力集中，不干与值班执勤无关的事，处理好相关事务。

（2）认真负责做好学生宿舍安全、卫生管理工作，发现事(故)件苗头及发生突发事件和其它重大问题要及时报告，并尽力做好疏导、劝解、制止等工作。对失盗现场做好保护措施，主动协助公安部门进行调查侦破工作。

******学校落实宿舍所有财产、家具、设施、设备的数量、质量的管理工作。住宿学生要按床位号住宿。宿舍调整后要及时更改并落实到位。对更新换代、调入(出)情况要记录。

（4）负责学生住(退)宿手续的办理，核对宿舍物品等公物使用情况，人为损坏或丢失的，要做好赔偿处理工作。

（5）做好宿舍各项设施及日常工作(如未离舍人员，门窗、水电关停等)。特别对外来人员私自进入宿舍住宿、逗留要查询证件进行登记，对携带大件物品进入宿舍人员要查问清楚，对可疑人员要及时报告。

******学校各项规章制度，保持宿舍的整洁和安静，准时开启和关锁大门。协助学生处对违规(纪)学生进行管理教育，并做好违规(纪)情况登记。

（7）协助学生处对宿舍内务卫生进行督促检查，并协助做好评比工作，对学生经常进行宣传引导，要杜绝起哄事件的发生。发生起哄现象，要及时劝止和报告，协助学生处查问原因，登记楼层、房间及有关人员。

（8）负责宿舍各项维修工作数量、质量的检查验收，及时处理(申报)供电及排水(污)管道及其它设施发生的各种问题。

（9）每日定时对宿舍走廊、楼梯、卫生间、等公共区域进行全面清扫，包括地面清扫、拖洗，墙面污渍清理，门窗玻璃擦拭，垃圾篓清空及更换垃圾袋，确保无积水、无杂物、无异味。

（11）严格执行垃圾分类要求，监督并引导住宿学生将生活垃圾投放至指定分类垃圾桶，定期清理垃圾桶周边散落垃圾，保持垃圾投放点整洁；每日定时清运公共区域垃圾至校内集中处理点，避免垃圾堆积。

******学校相关部门开展卫生检查管理，对检查中发现的问题及时反馈；定期收集学生对公共区域卫生的意见反馈，针对性优化清洁方案。

（13）完成校方交办的一切临时性工作。

（六）档案资料管理

（1）中标人要建立资料的收集、分类整理、归档理制度。

（2）在日常管理中要建立交接班、项目故障与维修、保养等登记制度。

（3）档案资料包括：与物业相关的工程图纸、档案和竣工验收资料：实施管理和服务工作中的各种制度、规程、流程、记录、图表、函件等。